Über die Miete und die Nebenkosten – oder: Eine Betrachtung, die zum Nachdenken anregt…

Quelle: der Honigmann sagt…

http://derhonigmannsagt.wordpress.com/2012/07/14/uber-die-miete-und-die-nebenkosten/

14. Juli 2012 von honigmann

Ein neues Gesetz (schon wieder eins, wir haben doch schon so viele) soll im Herbst verabschiedet werden.
Es ist ein so genanntes KwPIG,

ein Klimawandel-Panik-Instrumentalisierungs-Gesetz also,

mit dem der Staat erreichen will, dass über eine so genannte “energetische Gebäudesanierung” ein potentieller Wachstumsmarkt endlich an Fahrt gewinnt.
Dass es nicht wirklich um Klimaziele gehen kann, dafür gibt es so viele andere Beispiele, dass ich mit dem Aufzählen eigentlich gar nicht beginnen möchte.
  • Solange in deutschen Großstädten in gigantischen Hallen im Sommer auf kaltem Schnee Ski gefahren werden darf,
  • solange Automobile der höchsten CO2-Ausstoßklasse gegenüber Kleinwagen als die klimafreundlichere Alternative dargestellt werden, weil sie pro kg Gewicht weniger Schadstoffe ausstoßen, und
  • solange Flugbenzin und Kerosin von der Mineralölsteuer ausgenommen sind,
  • solange die Energiefresser unter den Industriebetrieben die geringsten Strompreise zu zahlen haben und von EEG-Umlagen befreit sind,
solange sind alle Beteuerungen, irgendeine Maßnahme zur Wirtschaftsankurbelung sei für den Umweltschutz unverzichtbar, nicht gerade als zwingend logisch zu bezeichnen.
Das ist zwar nur der Aufhänger für diesen Aufsatz, der sich in der Hauptsache mit dem Phänomen “Miete” beschäftigt, doch ist noch zu erwähnen, was dieses Gesetz vorsieht.
Das Gesetz sieht vor,  dass die Kosten für diese so genannte energetische Sanierung als Mieterhöhung auf die Kaltmiete aufgeschlagen werden können. Mit einem jährlichen Anteil von 11 Prozent.
Der deutsche Mieterbund hat errechnet, dass sich die Kaltmiete pro m² Wohnfläche dadurch um bis zu 2,75 Euro erhöhen könnte.
Das heißt, die Sanierungskosten pro m² Wohnfläche können bis zu 300 Euro betragen. Die Sanierung einer Drei-Zimmer-Wohnung mit 80 Quadratmetern also 24.000 Euro.
Schätzungsweise 40 Millionen Wohnungen in Deutschland sind vermietet, und weil die im Durchschnitt ungefähr 60 m² groß sein dürften, und weil der Sanierungsaufwand im Durchschnitt vielleicht eher bei 200 Euro pro m² liegen dürfte, handelt es sich um einen erwünschten Beitrag zum Brutto-Inlandsprodukt in Höhe von nur 720 Milliarden Euro.
Das bringt ein Mehrwertsteueraufkommen von ungefähr 115 Milliarden Euro – und damit kann schon wieder mal der Euro gerettet werden (Lohn-, Einkommens- und Körperschaftssteuern noch gar nicht in Betracht gezogen).
Über diese Berechnungen streitet man sich nun mit den sonderbarsten Argumenten.
Der Bund Naturschutz spricht von der Energieverteuerung durch zunehmende Energiearmut (Mangel, meint er wohl) und fürchtet, die Mieter könnten irgendwann die hohen Energiepreise nicht mehr bezahlen, unterstützt damit also das Gesetz, scheinbar im Mieterinteresse, ohne zu erkennen, dass er damit nur die Vermieterinteressen schützt, denn hohe Warmmieten führen – bei tatsächlich weiter steigenden Energie- und damit Mietnebenkosten – eben zu Leerstand, dem nur durch Senkung der Kaltmieten zu begegnen wäre.
Statt also das Eigeninteresse der Vermieter in den Vordergrund zu stellen, um das es mit diesem KwPIG-Gesetz in zweiter Linie geht, nach dem Wachstumseffekt, wird der arme Mieter, dem ja nichts anderes übrig bleibt, als sowohl den Vermieter als auch die Energiekonzerne mit nicht leistungsadäquaten Einkünften zu versorgen, vorgeblich dadurch in Schutz genommen, dass er ein Neuntel der Sanierungskosten für alle Zukunft zu tragen hat.
Die Bundesregierung steht auf dem Standpunkt, Mieterhöhungen und Energiekostenersparnis würden sich ausgleichen, die Warmmiete bliebe unverändert,
und die Linke Eva-Bulling Schröter fordert, dies müsse ins Gesetz geschrieben werden, dass sich eben die Warmmieten durch die energetische Sanierung nicht erhöhen dürften.
Nun, ausgehend davon, dass der Liter Heizöl derzeit (sehr teuer) mit rund 90 Cent gehandelt wird und eine Sanierung mit 300 Euro pro Quadratmeter innerhalb von 9 Jahren daher eine Ersparnis von 333 Litern Heizöl erbringen müsste – damit sich die energetische Sanierung für den Mieter rechnet, müsste sich der Heizölpreis ab Beginn der Mieterhöhung, also sofort – ab Wirksamkeit des neuen Gesetzes – für neun Jahre dauerhaft ungefähr

verdreifachen,

denn pro m² Wohnfläche werden in Deutschland durchschnittlich überhaupt nur 12 Liter Öl pro Jahr und rund 110 Liter in neun Jahren verfeuert.
Das Gesetz sieht nicht vor,
dass die Mieten nach neun Jahren wieder um 11 Prozent gesenkt werden müssen.
Die Mieterhöhung, auch wenn sie längst bezahlt ist, bleibt Besitzstand des Vermieters.
Und so fördert das Gesetzesvorhaben nicht nur Wachstum und Steuereinnahmen, schützt nicht nur den Vermieter vor Leerstand und sinkenden Kaltmieten, es verschafft dem Vermieter – ganz im Gegenteil – ab dem zehnten Jahr nach Sanierung noch eine ewige Mieteinnahme in Höhe jener 11% seiner irgendwann investierten Sanierungskosten.
Und damit bin ich schon fast beim Hauptgegenstand dieses Aufsatzes, aber eben nur fast.
Eine abschließende Betrachtung zur Situation des Vermieters im Vergleich mit allen anderen Dienstleistern muss noch sein.
Wer sein Geschäft nicht laufend instand – und durch Modernisierungen auf dem Stand der Kunst hält, dem laufen die Kunden davon, weil es attraktivere Angebote gibt.
Ob sich dies in besserer Qualität der Leistung, besserem Service, schönerem Ambiente oder günstigeren Angeboten ausdrückt, ist dabei nur im Einzelfall entscheidend. In Summe werden diejenigen mit den weniger attraktiven Angeboten langsam aber sicher aus dem Markt gedrängt.
Ein Vermieter unterscheidet sich in nichts von einem Unternehmer, der eine Leistung anbietet, auch wenn er nur die Einliegerwohnung im Dachgeschoss des Eigenheims vermietet. Schon gar nicht, wenn er, wie die großen Wohnungsbaugesellschaften, das Vermieten von Wohnungen als Geschäftszweck in der Gewerbeanmeldung stehen hat.
Warum also werden Vermieter vom Gesetzgeber derart bevorzugt behandelt?
Letztlich ist das doch eine Subvention, und zwar eine Subvention, die nicht der Staat aufzubringen hat, sondern der Kunde.
Und weil diese Subvention über die ganze Branche ausgeschüttet wird, hat der Kunde auch kaum Möglichkeiten, dieser staatlich verordneten Preiserhöhung mit anschließendem staatlich ermöglichtem Gewinnwachstum auszuweichen.
Die Preiserhöhung wegen energetischer Sanierung kann ihn überall treffen. Der Umzug wegen dieser drohenden Preiserhöhung gerät zum Vabanquespiel – also bleibt man, und zahlt zähneknirschend.
Kann es damit zu tun haben, dass hunderttausende von Wohnungen, die einst im Besitz der öffentlichen Hand waren, an Heuschrecken verscherbelt wurden, und dass diesen nun ein Bonus gewährt wird, der über die vielerorts vereinbarten, nicht überall eingehaltenen und auch nicht überall kontrollierten Sozialklauseln in den Kaufverträgen hinwegtrösten soll?
Ein Zuckerl für die Investoren?
Nachdem die so genannte Eigenheimförderung über Steuervorteile für den privaten Häuslebauer gestrichen wurde und damit den Vermietern trotz schrumpfender Bevölkerung eine Art Bestandsschutz für ihre zahlenden Mieter gewährt wurde,
passt diese Überlegung nicht schlecht in das Bild der angestrebten 80:20 Gesellschaft.
 

Nun endlich zur Hauptsache:

Die Miete
Wenn Sie den vorstehenden Ausführungen gefolgt sind, ohne dabei heftige Widerstände gegen die vorgetragenen Argumente zu entwickeln, sind Sie vermutlich kein Vermieter.
Darüber hinaus sind Sie vermutlich auch gewillt, den zugrundeliegenden Gedanken herauszuschälen und weiter zu verfolgen.
So, wie es sonderbar erscheint, dass der Vermieter nicht nur die Kosten für die energetische Sanierung von seinen Mietern bezahlen lässt, und diese Zahlungen auch dann noch weiter verlangen darf, wenn seine Kosten längst bezahlt sind,  so sollte es doch eigentlich auch sonderbar erscheinen, dass der Vermieter sich letztlich auch sämtliche Herstellungskosten der Mietwohnung von seinen Mietern bezahlen lässt und es für sein gutes Recht hält, diese solange über die Miete weiter einzufordern – ein zweites, ein drittes, ein viertes Mal – wie das Haus steht und sich Mieter finden.
Ich weiß, an dieser Stelle liegt ein dicker fetter Stolperstein.
Was bei der Sanierung noch verständlich erscheint, stellt sich im Kopf quer, wenn man das Eigentum an einem Mietshaus grundsätzlich hinterfragt.
Lassen Sie mich an einem Zahlenbeispiel darlegen, worauf ich hinaus will:
Eine Mietwohnung wird erstellt – nicht in München, wo die Grundstücks- und Baupreise sündhaft hoch sind, und nicht in Buxtehude, wo sie wunderbar niedrig sind, sondern irgendwo in einer mittelgroßen Stadt, die noch einigermaßen funktioniert.
80 m² Wohnfläche kosten da an Planungs- und Bauleistung ungefähr 75.000 Euro,
bei einem kleinen Mehrfamilienhaus, sagen wir 12 Parteien, und einem Grundstück von 600 m² entfallen auf Grund, Grunderwerbsteuer einschließlich Erschließung auf die einzelne Wohnung weitere 10.000 Euro.
Der Eigentümer hat – von der Idee bis zur Bauabnahme – eine ganze Menge Arbeit auf sich genommen und dafür insgesamt etwa 150 Stunden aufgewendet. Die seien ihm mit einem Stundensatz von 90 Euro vergütet.
Insgesamt stecken also rund 100.000 Euro in der Wohnung.
Die Kaltmiete pro m² beträgt anfänglich 9,00 Euro pro Quadratmeter.
Die jährliche Mieteinnahme beläuft sich also auf 9.600 Euro.
Bei einem Finanzierungszins von durchschnittlich 5% auf Kredite und Eigenkapital und einem erwarteten Zins von ebenfalls 5% auf die eigene Leistung, die ja auch erst einmal “investiert” wurde, hat der Eigentümer  in ersten Jahr Finanzierungskosten in Höhe von 5.000 Euro.
Die Differenz von 4.600 geht in die Tilgung.
Womit sich die Finanzierungskosten von Jahr zu Jahr verringern, was die zur Tilgung verfügbare Summe erhöht.
Und weil auf diese Weise mit der Tilgung nicht nur das geschuldete Kapital, sondern auch die Zinslast sinkt, haben die Mieter das Haus, in dem sie wohnen, nach 15 Jahren komplett bezahlt, und dabei sind die zwischenzeitlichen Mieterhöhungen noch gar nicht berücksichtigt.
Der Eigentümer hat nicht mehr dafür getan als ein Angestellter, der einen Monat lang Vollzeit arbeitet – und dafür hat er nicht nur ein sehr hohes Gehalt von 13.500 Euro erhalten, sondern – weil es in (Tilgungs-)Raten ausbezahlt wurde, jährlich entsprechende Zinsen, insgesamt über die 15 Jahre also knapp 20.000 Euro.
Von nun an liegt sein jährliches Brutto-Einkommen aus diesem Mehrfamilienhaus bei ca. 12.500 Euro – pro Wohnung!   denn schließlich hat er die Miete erhöht seitdem, und das mindestens fünf Mal.
Nach nur 8 Jahren haben die Mieter auf diese Weise ein zweites Haus bezahlt, wobei ich dabei der Einfachheit halber die weiteren Mieterhöhungen und die Inflation der Baukosten gegeneinander aufgerechnet habe.
Und wenn man das weiterrechnet, dann haben die Mieter nach einer Nutzungsdauer von 47 Jahren den Gegenwert von fünf Häusern als Miete entrichtet.
Man kann dieses Zahlenbeispiel natürlich in alle Richtungen variieren, kann den Verwaltungsaufwand des Eigentümers mit einbeziehen und die laufenden Instandhaltungskosten, doch wie man es dreht und wendet:
Der Eigentümer hat sich mit einer relativ bescheidenen (einmaligen) eigenen Leistung die Quelle für ein nachhaltiges, nicht leistungsadäquates Einkommen geschaffen.
Dass er das nur deshalb konnte, weil er schon vorher reich genug war, um der Bank die notwendigen Sicherheiten für die 100%-Finanzierung bieten zu können, und dass er die Eigenleistung höchstwahrscheinlich nicht selbst erbracht hat, sondern für maximal ein Drittel des hier angesetzten Gehalts von einem Angestellten erledigen ließ, wirft ein bezeichnendes Licht auf das Phänomen “Miete”.
Die Miete ist eine nahe Verwandte des Zinses – und könnte ohne den Zins, der anfänglich tatsächlich fließt – und zwar in die Taschen der Aktionäre und Anleger der finanzierenden Banken – niemals die Höhe erreichen, die als unbedingt erforderlich kalkuliert wird.
Stellen wir uns vor, es gäbe das Geld für diesen Hausbau zinsfrei.
Dann würde eine Miete von 6,95 Euro pro m² ausreichen, um das gleiche Haus in den gleichen 15 Jahren vollständig zu bezahlen –  und würde man die Miete (als laufende Tilgung) über die voraussichtliche Nutzungsdauer von 47 Jahren berechnen,  dann wären nur noch 2,22 € pro m² zu zahlen, oder 177 Euro monatlich für 80 m² kalt – und dabei erhielte der “Initiator” immer noch seine 13.500 Euro für einen Monat Arbeit.
Wäre er damit nicht im Grunde gut und abschließend bezahlt?
Bekommen Sie für einen Monat geleisteter Arbeit jahrzehntelang Jahr für Jahr immer wieder den Lohn für die längst abgeschlossene Arbeit?
Wer schon länger hier mitliest, weiß, dass ich durchaus der Meinung bin,
dass ein Staat,
der die Hoheit über seine eigene Währung hat – und sie so einsetzt, dass sie den Nutzen des Staatsvolkes mehrt, und nicht den Nutzen des Kapitals, durch nichts als durch menschengemachte Regeln und Gesetze, die von Menschen ebenso wieder verändert oder umgestoßen werden können, durchaus in der Lage wäre, zinsfreies Geld zu emittieren.
Er wäre sogar in der Lage, Geld ohne Zins- und Tilgungsanspruch in die Welt zu setzen, um damit gesamtgesellschaftlich wichtige und nützliche Projekte zu fördern, für die heute kein “Investor” einen Kredit vergibt, weil er nämlich – und das zu Recht – annimmt, dass er keinen Cent Zinsen sehen wird, wenn er ein solches Projekt finanziert.
Der Staat ist, im Gegensatz zu den Geschäftsbanken, kein gewinnorientiertes Unternehmen.
Der Staat ist eine Organisation,

die gesamtstaatliche und gesamtgesellschaftliche Aufgaben wahrzunehmen hat und im Interesse seiner Bürger

– praktisch als Geschäftsführung einer Genossenschaft aller Bürger –

die gesamte infrastrukturelle Basis kostengünstig, qualitätsüberwacht und ohne eigenes Gewinnstreben bereitstellen sollte.

Zu dieser infrastrukturellen Basis gehören ganz selbstverständlich die Verkehrswege, die Wasser und Energieversorgung, die Verteidigung, die Justiz samt der Polizei und vieles, vieles mehr.

Doch zuallererst gehört dazu das gesetzliche Zahlungsmittel.

Denken wir noch einen Schritt weiter:
Wie wettbewerbsfähig könnte Deutschland sein
– wenn wir denn überhaupt noch wettbewerbsfähiger sein wollen, was im Zeichen ewiger Exportüberschüsse gar keine gute Idee ist
– wenn sich die gesamte Volkswirtschaft von der Zinslast befreien könnte?
Und wer sagt denn, dass das nicht geht?
Natürlich geht es.
Wir brauchen weder “die Märkte” noch “ausländische Investoren”.
Wir brauchen lediglich den Mut, eine eigene Währung zu schaffen, und den Mut, dabei die Lizenz zur Geldschöpfung soweit aus der Hand der Geschäftsbanken zu nehmen, wie es erforderlich ist, um eine stets befriedigende Geldversorgung der Realwirtschaft zu gewährleisten.
Miete heute – das ist nicht der Ersatz für das allmähliche “Abwohnen” der Baukosten,
Miete ist ein Riesenreibach, dessen Gesamtertrag weit, sehr, sehr weit, über das hinaus geht, was der Ersteller eines Mietshauses dafür tatsächlich an Geld und Eigenleistung aufgewendet hat.
  • Wir akzeptieren das alle, weil wir alle ein Dach über dem Kopf haben wollen,
  • wir akzeptieren das alle, weil wir das Geld für die eigene Wohnung nicht zusammensparen können, solange wir zur Miete wohnen,
  • wir akzeptieren das, weil der Wohnraum knapp ist und sich immer noch einer findet, der bereit ist, die geforderte Miete zu zahlen,
  • wir akzeptieren das, weil wir nicht begreifen, dass es das Geld, der Zins und die Gier sind, die das Wohnen so teuer machen, sondern weil wir den Vermietern glauben, dass sie nur mit Mühe überhaupt auf ihre Kosten kommen,
  • wir akzeptieren das, weil wir alle schon einmal selbst eine Baufinanzierung durchgerechnet haben und zu dem Ergebnis gekommen sind, dass die Miete vielleicht doch das kleinere Übel sei.
Wir müssen das akzeptieren, weil Vermieten ein ganz und gar lukratives Geschäft ist, das sich Banken und Kapital untereinander aufteilen, zum gegenseitigen Nutzen – und weil es keine andere Chance gibt, zu Wohneigentum zu kommen, als sich selbst jahrelang für nichts anderes als die Dividende der Bankaktionäre abzustrampeln.
Das ist Freiheit im Kapitalismus.
Die Freiheit, für die Sicherung nicht leistungsadäquater Einkommen zu sorgen, ob als Mieter oder als Häuslebauer.
Es ist eine Freiheit, der man nicht ausweichen kann, es sei denn, man trägt selbst einen Saugrüssel oder entscheidet sich für die Obdachlosigkeit.
Ein perfektes System.
Und angenommen,
  • die von mir geschätzten Zahlen von ungefähr 40 Millionen Mietwohnungen in Deutschland mit durchschnittlich 60 m² Wohnfläche stimmen einigermaßen, und die Durchschnittskaltmiete dafür läge bei nur 8 Euro,
  • weiter angenommen, das Rechenbeispiel mit 9 Euro Kaltmiete dank nicht leistungsadäquater Einkommen und 2,22 Euro bei zinsfreier Finanzierung und Tilgung über die Nutzungzeit stimmt auch so einigermaßen und lässt sich von der Relation her auf den gesamten Mietwohnungsbestand übertragen,
dann sind das jährlich in Deutschland rund

200 Milliarden Euro,

die eingenommen werden, ohne verdient zu sein,weil sie denen, die sie verdient haben,abgenommen werden.

Und wenn jetzt einer sagt, das sei doch Kommunismus pur, dann ist er auf die Propaganda hereingefallen, in der Freiheit, Demokratie und Marktwirtschaft identisch sind mit Kapitalismus.
Marktwirtschaft unter Verwendung eines neutralen, bedarfsgerecht verfügbaren Zahlungsmittels kann auf “die Märkte” und die so genannten “Investoren” vollständig verzichten und dabei mehr Freiheit und sogar mehr Demokratie hervorbringen.

Und es bräuchte dafür keine Grundgesetzänderung.

Art.88 GG (Bundesbank)
1 Der Bund errichtet eine Währungs- und Notenbank als Bundesbank.
2 Ihre Aufgaben und Befugnisse können im Rahmen der Europäischen Union der Europäischen Zentralbank übertragen werden, die unabhängig ist und dem vorrangigen Ziel der Sicherung der Preisstabilität verpflichtet.

Satz 1 reicht aus dafür, während mir die Voraussetungen nach Satz 2 (unabhängig und vorrangig dem Ziel der Preisstabilität verpflichtet) in Anbetracht dessen, welche Rolle die EZB in der so genannten “Euro-Krise” eingenommen hat, bereits nicht mehr gegeben zu sein scheinen. Anlass genug, Aufgaben und Befugnisse wieder der Bundesbank zu übertragen.

http://www.egon-w-kreutzer.de/0PaD%20der%20Aktuelle/Paukenschlag%20am%20Donnerstag.html
.
….danke an “Mamfred”.
.
Gruß
Der Honigmann
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